1. Plusvalía municipal en Benalmádena

La plusvalía municipal —técnicamente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un impuesto local que gestiona el Ayuntamiento de Benalmádena.

En una compraventa, el obligado al pago es normalmente el vendedor. El impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano, no el valor total de la vivienda ni, necesariamente, toda la ganancia obtenida con la venta. Conforme a los artículos 104, 106 y 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el cálculo parte del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la adquisición.

Actualmente pueden darse tres situaciones:

• No existe incremento de valor del terreno: no se devenga el impuesto, siempre que se declare la transmisión y se aporte la documentación que permita acreditarlo. La comparación legal no incluye los gastos ni los impuestos de compra y venta.

• Existe incremento, pero el cálculo real del incremento del suelo es inferior al resultado objetivo: puede aplicarse la base menor, si se solicita y justifica.

• Se aplica el método objetivo: se calcula conforme al valor catastral del suelo y a los coeficientes vigentes aprobados por el Ayuntamiento.

En Benalmádena, la declaración de una compraventa debe presentarse, con carácter general, en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Es recomendable revisar la cuota antes de firmar, especialmente si la vivienda se adquirió hace muchos años o si se transmite con un valor inferior al de compra.

2. El IRPF y la ganancia patrimonial

Si eres residente fiscal en España, la venta puede generar una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF del año en el que se firma la escritura. Por ejemplo, si vendes durante 2026, la operación se incluirá en la declaración de la renta que se presenta en 2027.

La ganancia no se calcula simplemente restando el precio de compra al precio de venta. En términos generales:

• Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Para calcularla correctamente, pueden tenerse en cuenta, si están justificados:

• El precio de compra.

• Los impuestos y gastos inherentes a la adquisición que pagó el comprador en su día.

• Las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda; no los simples gastos de conservación o reparación.

• Los gastos e impuestos satisfechos por el vendedor con motivo de la venta, como la plusvalía municipal, los honorarios de agencia o determinados gastos notariales.

La ganancia se integra en la base del ahorro. A fecha de octubre de 2026, la tributación conjunta estatal y autonómica se mueve por tramos entre el 19% y el 30%, según el importe de la ganancia. Los tipos y tramos pueden modificarse en el futuro, por lo que conviene revisarlos antes de cerrar la operación (Arts. 34, 35, 49, 66 y 76 de la Ley del IRPF).

3. Exenciones de IRPF al vender una vivienda

Hay supuestos en los que la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta:

• Exención por reinversión en vivienda habitual: La ganancia puede quedar exenta si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual. La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención será proporcional a lo efectivamente reinvertido. Si aún existe hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida, para este cálculo el importe obtenido se reduce, con carácter general, en el principal pendiente de amortizar (Arts. 38 de la Ley del IRPF y 41 del Reglamento del IRPF).

• Qué se considera vivienda habitual: Como regla general, una vivienda se considera habitual cuando ha sido la residencia efectiva y continuada del propietario durante al menos tres años.

  No obstante, este plazo puede no exigirse si el cambio de domicilio fue necesario por una causa justificada, como matrimonio, separación, traslado o cambio de empleo, obtención del primer trabajo u otra circunstancia análoga que pueda acreditarse.

  Además, si la vivienda ya alcanzó la condición de habitual, el propietario puede venderla hasta dos años después de haber dejado de residir en ella y mantener, si cumple el resto de requisitos, el acceso a la exención por reinversión en otra vivienda habitual o a la exención para mayores de 65 años.

• Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años: Si el vendedor tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta sin necesidad de reinvertir el dinero, siempre que se cumplan los requisitos de vivienda habitual indicados.

• Mayores de 65 años que venden una segunda residencia o inmueble de inversión: Si se vende un inmueble que no es vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente si el vendedor, mayor de 65 años, destina el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses y el límite máximo acumulado que puede beneficiarse de esta exención es de 240.000 euros. La renta vitalicia debe cumplir condiciones específicas, por lo que conviene revisarla antes de formalizarla (Art. 42 del Reglamento del IRPF).

4. Si el vendedor no reside fiscalmente en España

Si eres no residente fiscal en España, no tributas por esta venta en el IRPF, sino en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Además, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio de venta como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente. No es un coste definitivo automático: después debe presentarse la declaración correspondiente para calcular la ganancia real y, si procede, solicitar la devolución del exceso retenido (Art. 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Este punto es especialmente importante en operaciones internacionales habituales en la Costa del Sol.

5. Cancelación de hipoteca

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, será necesario calcular dos conceptos distintos:

• El capital pendiente del préstamo, que normalmente se cancela con parte del precio de venta.

• Los gastos para cancelar la carga en el Registro de la Propiedad, si se quiere dejar la finca registralmente libre de hipoteca.

Estos gastos pueden incluir la comisión de amortización o cancelación que corresponda según las condiciones del préstamo, la escritura de cancelación, la gestoría —si se contrata— y los aranceles notariales y registrales. No siempre es imprescindible inscribir la cancelación antes de vender, pero el comprador suele exigir que la vivienda se entregue libre de cargas. Lo recomendable es solicitar al banco, con antelación, un certificado de deuda pendiente y el detalle de los gastos de cancelación.

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